Immobili di interesse storico/artistico: vincoli e tassazione

L'Italia è uno dei paesi con il patrimonio culturale storico e artistico più importante al mondo; disseminati su tutto il territorio ci sono centinaia di immobili che rivestono un'importanza storica ed artistica notevole e per provvedere alla loro cura e tutela è stata creata una legislazione ad hoc, ponendo su di essi dei vincoli monumentali.

Un immobile si definisce di interesse storico ed artistico, quando viene riconosciuto tale da un provvedimento motivato in base al D.Lgs n° 42/04, che ne determina l'imposizione del vincolo tramite decreto del ministero dei beni culturali ed ambientali. Una volta emanato il decreto, l'atto viene notificato all'amministratore o ai condomini e viene trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di competenza, trasmettendo l'efficacia del vincolo ai proprietari e agli eventuali detentori dell'immobile che dovessero succedersi nel tempo.

Quindi se si è interessati ad una bellissima casa d'epoca, il metodo per individuare se si tratta di un immobile di interesse storico o artistico è la verifica dell'iscrizione alla conservatoria, poiché il vincolo non risulta nelle risultanze catastali.

Come abbiamo visto gli immobili vincolati sono soggetti ad una speciale legislazione, che prevede una serie di obblighi e vincoli a partire dall'eventuale trasferimento di proprietà del bene.

È vietato infatti, stipulare atti a titolo oneroso, che prevedono il trasferimento della proprietà o della detenzione di essa, senza che ne venga data preventiva comunicazione alla soprintendenza, affinché possa esercitare sull’immobile il diritto di prelazione.

Non solo, anche le opere di manutenzione o di ristrutturazione devono essere preventivamente presentate alla soprintendenza per ottenerne l'autorizzazione; di conseguenza non si possono effettuare lavori di demolizione, restauro o modifica senza preventiva autorizzazione ministeriale, a meno che tali operano siano urgenti e non possano essere procrastinate. Solo in questo caso il proprietario può procedere con l'esecuzione dei lavori, ma deve darne immediatamente comunicazione alla soprintendenza competente, presentando anche progetti dei lavori nel più breve tempo possibile.

Il proprietario di un immobile di interesse storico è obbligato a proteggere, conservare e restaurare lo stesso a proprie spese ed inoltre è tenuto a consentire, ove previsto da attività turistiche, artistiche e similari, l'accesso al pubblico al suo interno.

Le tipologie di vincoli sugli immobili di interesse storico artistico sono due:

-          VINCOLO DIRETTO: che riguarda un determinato bene specifico, con una specifica rilevanza culturale.

-          VINCOLO INDIRETTO: che non riguarda il riconoscimento di pregio di un immobile, ma impone una serie di limitazioni per immobili che si trovano vicino a beni monumentali, al fine di salvaguardare il contesto in cui sono situati.

Questa distinzione è molto importante, soprattutto in materia fiscale, poiché esistono agevolazioni che riguardano solo gli immobili sottoposti a vincolo diretto, al fine di bilanciare gli alti costi di manutenzione dello stesso, vediamo in che cosa consistono:

-          riduzione del 50% della rendita catastale al fine del calcolo della base imponibile imu

-          agevolazione nella determinazione del reddito dell'immobile; viene considerato il valore minore tra tariffe d’ estimo prevista nelle abitazioni della stessa zona censuaria

-          soppressione delle imposte di donazione e successione, a favore di eredi e parenti in linea e diretta fino al Quarto Grado

-          canone di locazione scontato del 35%, ovvero reddito maggiore

-          esenzione IRPEF

-          detrazione fino al 19% delle spese sostenute per la manutenzione, protezione e restauro dell’immobile.