Vendere Casa con un Mutuo in Corso: Come fare?

Il Mutuo, come sappiamo, è un prestito che ha una durata medio - lunga, tuttavia si possono creare determinate circostanze di vita o cambi d’abitudine tali, che diventi necessario vendere l’immobile, per il quale si era richiesto il mutuo.

Trattandosi di un delicato processo, è fondamentale affidarsi a chi ha una buona conoscenza in materia, affinché tutto possa andare a buon fine, poiché la possibilità di farlo c’è, ma devono sussistere alcune condizioni. Per esempio, se la casa da vendere è la prima casa, e questa è stata acquistata con l’agevolazione “Prima Casa”, la vendita non è consentita prima di 5 anni, a meno che entro un anno dalla vendita dell’immobile in questione, il contribuente non acquisti un immobile con simili caratteristiche e lo usi come prima casa. In caso contrario, le agevolazioni usufruite, verranno perse e si potrebbe incorrere in  possibili sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Fatta questa precisazione, vediamo insieme, per vendere casa con un mutuo in corso, quali sono le diverse strade percorribili. La possibilità di percorrerne una piuttosto che un’altra , dipende dalla banca in questione e dalle politiche interne di gestione.

-          ESTINZIONE ANTICIPATA

È la scelta più frequente, in quanto vantaggioso sia per il mutuatario che per l’istituto di credito, entrambe infatti, chiudono il finanziamento senza alcun vincolo. Esistono due tipi di estinzione, quella prima del rogito, quando si è già in possesso della somma necessaria all’estinzione del mutuo, si salda il debito con la banca, che effettua la cancellazione d’ipoteca e rilascia la quietanza dell’estinzione e quella contestuale al rogito, in questo caso l’estinzione viene effettuata, utilizzando il denaro incassato in seguito alla vendita dell’immobile in questione, nello stesso momento del rogito. L’acquirente, è tenuto a consegnare un assegno alla banca, che rilascia quietanza e cancella l’ipoteca.

-          SOSTITUZIONE DI GARANZIA

Questa è la scelta migliore se si ha intenzione di vendere casa con un mutuo in corso e comprarne un’altra. Infatti quando si acquista un immobile con mutuo, si sa che la banca iscrive un’ipoteca su di esso; con questo metodo, l’ipoteca viene trasferita sulla nuova casa. È bene specificare che non sempre è una strada percorribile, in quanto la banca potrebbe non accettare di farlo.

-          ACCOLLO DEL MUTUO

Con questa opzione, viene trasferito il mutuo in corso al nuovo proprietario, il quale subentra al pagamento delle rate residue del finanziamento. In altre parole, il nuovo acquirente, si sostituisce al debitore iniziale. Questa operazione non può essere effettuata, senza il consenso sia della banca che del nuovo acquirente. Esistono due tipologie di accollo, quello cumulativo, che vincola il mutuatario originario a rimborsare le rate del mutuo,nel caso in cui il nuovo non riuscisse a pagare, e quello liberatorio, che libera il venditore da ogni tipo di vincolo.